家里为什么有屎的味道（写字楼二手房，为什么流通性普遍不如住宅？）

写字楼的二手房不好卖，是房地产业内比较普遍的现象，不光是写字楼，还有同属于商业地产性质的商铺、门面等，都或多或少存在这种情况。

一方面，是因为写字楼对于大多数购房者而言，并不像住房一样是刚需，商业性质的项目投入回报率并不高，而且商业性质的不动产，也绑定不了太多不可替代的稀缺资源，比如教育资源等。

另一方面，主要还是因为交易过程中存在比较高的流转成本，比如3%的契税，还有印花税、原购价和成交价差价部分的5.6%增值税、20%的个人所得税等。

如果算上中介费等，综合交易成本大致要在6%~10%之间，而商业性质的地产，标的总价一般都比较高，加上这个比例的交易成本，总体而言，流转成本是要高于住宅的。

其实最核心的一点，本质上还是因为写字楼的稀缺性和性价比，并没有那么高，如果真的是物超所值，那也是不愁卖的，也正印证了那句“没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格”这个道理。

目前国内一二线城市的很多写字楼，空置率是值得重视的，租金回报率很多也不如预期，有的写字楼一年当中甚至会空置大半年的时间，租金都收不上来，业主还得自行支付物业费和公摊水电，投入回报率实在不如住宅。

而且，写字楼的流通性差，是可以与别墅等资产相提并论的，甚至于，有的地方金融机构，对于商业地产项目的估值和贷款政策，都是相对严苛的，普遍是要求首付5成以上，有的银行甚至都不对写字楼进行按揭贷款，必须全款购买，这也增加了写字楼流通的难度。

相对而言，用于居住的住宅房产，就不一样了，拥有广泛的受众和接盘者，而且税率等交易成本相对友好，物业费率等持有成本也低，还能够绑定交通、商业、教育、户籍等资源，增值属性和流通属性都比较高，能够随时变现。

同样的一笔预算，投入到商业地产（写字楼、商铺、门面）和投入到住宅房产来对比，获得的回报方面，很显然是住宅是占有更大优势的，写字楼能租，住宅同样能出租。

而且，在同等预算下，有的住宅甚至连实得的房屋面积，都要比写字楼更大一些，所以，写字楼在流通性方面，逊色于住宅，就理所应当了。

当然，写字楼等商业地产，出现这类流通性差的现象，已经不是一天两天的行情了，甚至于有些含金量、价值较高的写字楼，其流通性表现也令人遗憾，或许并不是房产本身的问题，而是根源于整体经济大环境、商业模式等外在因素的影响。

比如，线上平台+线下个人、远程办公、共享办公室等新兴商业模式也在逐年兴起，传统的办公室+职员的定点办公模式，在有的城市已经开始逐渐走入历史，因此，写字楼未来的流通性方面，不被看好也是情有可原。

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发布日期：2025-04-30 12:51:22

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